קיים תנאי מכללא בהתקשרות לקוח–עו"ד כי יש לעו"ד את הידע והמיומנות הנדרשת לייצג את הלקוח בעסקת המקרקעין.
על עו"ד המייצג צד בעסקת מקרקעין לבצע, בין היתר בבדיקת המצב התכנוני של הנכס.
היום יש להמליץ ללקוח להתייעץ עם אדריכל או עם שמאי לגבי המצב התכנוני אחרת עוה"ד יכול לעמוד לדין בשל רשלנות מקצועית.
תיק בניין
תוכניות החלות במקום
קיום מסמכי מדיניות
הגבלות על התכנון או על ביצוע הבניה.
תשריטי היתר בניה– "גרמושקה"
היתרי בניה
היתרים לשימושים חורגים
צווי הפסקת עבודה, צווי הריסה
אישורים על תשלומי אגרות והיטלים
מסמכים תכנוניים אחרים
התכתבויות
ועדה מקומית מחליטה לתת היתר בניה אך רק לאחר תשלום אגרות והטילים, מוציאים את ההיתר בפועל.. ללא תשלום האגרה היתר הבניה לא ניתן וההחלטה בטלה מעיקרה אחרי שנתיים.
יש הבדל בין גרמושקה לבין היתר בנייה– צריך להפנות את הלקוח לשמאי מקרקעין שהמקצוע שלו זה לבדוק את המצב התכנוני של הנכס
פעם היו אומרים כי נסח רישום זה קדוש– זה משקף את הזכויות – מה שלא רשום לא קיים ומה שרשום– רשום. אבל בעצם הנסח אינו תמיד משקף את המצב התכנוני כי במועד רישום בית משותף דיווחו על מצב קיים ולא לפי היתר הבניה.
לפעמים כשבודקים את תיק הבניין מגלים שאין דירה אלא המדובר במחסן או דירת שומר או חדרי כביסה שבנו פעם על גגות הבניינים בתל אביב.
לפעמים בנסח הרישום הדברים לא מופיעים כי בשלב רישום הבית המשותף דיווחו לפי "מצב קיים" ולא לפי היתר הבניה שהתקבל.
בעיקר בדירות הממוקמות במיקומים המועדים לפורענות – דירות גן, דירות גג או דירות בקומות לא סימטריות– יש לבצע בדיקות קפדניות מאוד!
שימוש שאינו תואם את התוכניות החלה על המקום– יש לקבל היתר לשימוש חורג–
שימוש חורג מהיתר או שימוש חורג מתוכנית צריך לבדוק את התב"ע אם מה שמתכוונים להשכיר/ לשכור מתאים למה שתוכנן.
אם היתר לשימוש חורג מהווה מטרד, לא מקבלים רישיון עסק. יש להביא לידיעת השוכר כי יש להוציא אישור לשימוש חורג כדי לקבל רישיון עסק.
שטח החלקה הרשום בלשכת רישום המקרקעין משקף את השטח במועד רישום החלקה.
לא ניתן לזהות בנסח הרישום הפקעות שטרם בוצעו לפי תוכניות שביצעו שינויים תכנוניים בחלקה. רוב ההפקעות מתבצעות לפי "הפקעות תכנוניות"- הרשות המקומית מאשרת תכנית – מהיום שהתכנית קיבלה היתר, החלק הפכה להיות דרך– כביש….
אבל לפעמים התהליך הוא ארוך ומי שקונה אינו יכול לדעת שקיימת הפקעה. אפשר להגיש תביעה על ירידת ערך בין קרקע למגורים לקרקע שהיא בינתיים נועדה לדרך.
הוא טופס שהרשות המקומית נותנת אחרי שפיקוח בדק ומצא כי מה שבנוי מתאים לתוכניות– מופנה לחברת חשמל– בזק– מים ואומר שניתן לחבר את הבניין לתשתיות. זה אומר שהבניין נבנה כדין במועד מתן הטופס 4. מהווה ראיה נקודתית בנקודת זמן מסוימת בלבד. טופס 4 נכון לשעתו. אפשר יום למחרת טופס4 לערוך שינויים שיהפכו את הבניה ללא חוקית.
היטל השבחה הוא מס מוטל על עליית שווי במקרקעין בשל אישור תוכניות.
בדרך כלל חל על המוכר אלא אם נקבע אחרת בהסכם המכר.
אם מייצגים מוכר יש להקפיד כי המועד הקובע לחיוב המוכר בהיטל השבחה יהיה יום חתימת החוזה.
חובת הבדיקה אם חל היטל השבחה חלה על עוה"ד.
הפסיקה קבעה כי על עוה"ד חלה החובה גם לבדוק את גובה היטל ההשבחה (נכון גם לגבי חיוב במס שבח).
הטלת הבדיקה על הלקוח אינה משחררת את עוה"ד מאחריותו.
ב-3 האחרונות, ניתנו פסקי דין שמערערים כי גם אם מקבלים אישור עירייה לפיו כל היטל השבחה שחל כבר שולמו. אפשר לקבל אישור לטאבו ועדיין שקיים היטל השבחה.
גביית היטל השבחה על זכויות מותנות. יש לשלם את החלק שמשקף את הפוטנציאל שמשקף את ההשבחה בגין התכנית. לעיתים קרובות, לא כל תכניות הבניה נכנסות להיטל השבחה– לפעמים נותרים זנבות.
גביית היטל השבחה על זכויות בנייה הניתנות למימוש בדקך של אישור הקלה.
הלכת דייניש.
כל הזכויות שמורות document.getElementById("year").innerHTML = new Date().getFullYear() ©
